Los gastos de formalización de hipotecas son una serie de costos que los prestatarios suelen afrontar al contratar un préstamo hipotecario en España. Estos gastos incluyen, entre otros: gastos de Notario, gastos de tasación de la vivienda, gastos del registro asociados a la hipoteca y la comisión de posiciones deudoras o cláusula suelo.
Tradicionalmente, estos gastos han sido impuestos al prestatario por las entidades financieras. Sin embargo, diversas sentencias judiciales, tanto del Tribunal Supremo español como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han dictaminado que algunos de estos costos deben ser asumidos por los bancos y no por los consumidores.
En particular, se ha determinado que la cláusula que imponía al prestatario la obligación de asumir todos los gastos de formalización de la hipoteca es abusiva. Esto ha abierto la puerta a miles de reclamaciones por parte de los consumidores que buscan recuperar las cantidades indebidamente pagadas.
¿Comenzamos?
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Puedes recuperar todos los importes de los gastos de Registro de la propiedad, tasación del inmueble y gestión de la hipoteca y los gastos de Notaría al 50%.
Además y dependiendo de la antigüedad de la escritura de hipoteca, también se recuperarán los intereses de esa cantidad, que puede resultar siendo una cantidad interesante.
También se podrían reclamar la comisión de posiciones deudoras o la cláusula suelo, aunque no todas las hipotecas las tienen.
Así pues, la reclamación de gastos de hipoteca actualmente es un trámite sencillo que puede resultarte muy beneficioso.
Los gastos de la hipoteca son abusivos cuando en la escritura de constitución (la escritura que se realiza ante Notario) se incluye una cláusula que atribuye todos los gastos que se deriven de la misma al prestatario, es decir, al que contrata el préstamo.
Por ahora, los Jueces y Tribunales consideran que, si hay un reparto de gastos, que se suelen producir en hipotecas más actuales, aunque sea un reparto desproporcionado, la cláusula de gastos ya no es abusiva.
El Tribunal de Justicia de la UE acaba de dictaminar el pasado día 25 de abril de 2024 que el plazo de prescripción para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios comienza cuando la cláusula es declarada nula por resolución judicial, sin tener en cuenta cuándo se firmó la hipoteca.
Concretamente indica que “un plazo de prescripción cuyo día inicial se corresponde con la fecha en que adquiere firmeza la resolución que declara abusiva una cláusula contractual y la anula por esta causa es compatible con el principio de efectividad, pues el consumidor tiene la posibilidad de conocer sus derechos antes de que empiece a correr o expire dicho plazo.”
Es decir, una vez que el prestatario consigue la nulidad de su cláusula, empezaría a contar este plazo para recuperar las cantidades indebidamente abonadas
Para reclamar los gastos de tu hipoteca necesitarás la escritura pública notarial de constitución de la hipoteca, las facturas que has abonado y deseas reclamar y una reclamación extrajudicial ante tu entidad bancaria.
Presentaremos por ti la reclamación extrajudicial en el banco
Si no admiten la devolución, presentaremos la demanda
Recuperas tu dinero
Actualmente, los bancos no están devolviendo importes de gastos hipotecarios extrajudicialmente, en estos momentos, hay que acudir a la vía judicial para conseguir estos abonos.
El TJUE en su Sentencia de 25 de abril de 2024 se posiciona a favor de los consumidores y usuarios y establece que el plazo de prescripción de reclamar estos derechos comienza a contar cuando la cláusula en concreto es declarada nula. Este nuevo criterio abre a la posibilidad de reclamar estos gastos durante más tiempo, salvo que el banco pueda probar que el consumidor tenía conocimiento de que esta cláusula era abusiva con anterioridad, circunstancia complicada de acreditar por los bancos.
Se pueden reclamar los gastos abonados por la constitución de cualquier hipoteca o su ampliación, siempre que el Banco figure en la escritura notarial y que se atribuyan los gastos únicamente a la persona que solicita la hipoteca (prestatario).
Todos aquellos que hayan realizado contratos de hipoteca con cláusulas de gastos consideradas abusivas.
Es posible que a día de hoy no localices todas las facturas que abonaste en relación a tu hipoteca. Para conseguirlas, puedes dirigirte a la Notaría o Registro de la propiedad donde las abonaste o a la entidad que realizó todas las gestiones, que suele ser una empresa externa al Banco que podría tener copia de todas las facturas.
Dependerá de la ubicación dónde se tenga que presentar la demanda, pues la saturación de cada Juzgado determinará la duración del juicio. En líneas generales, las últimas que hemos presentado están siendo admitidas a trámite relativamente rápido en comparación con la tramitación de otros asuntos judiciales.
Actualmente, no existe un límite temporal para reclamar los gastos. Tal y como hemos indicado, el plazo de prescripción de estas acciones vendrá determinado por el momento en el que la cláusula en concreto sea declarada nula, lo cual ocurrirá en el juicio para el que se presenta la demanda.
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